Dall’inizio del 2019, a seguito di una prima modifica dell’art. 560 c.p.c. (applicabile solo nelle procedure esecutive introdotte dopo il 13 febbraio 2019), il debitore esecutato può continuare ad abitare nell'immobile pignorato sino all’emissione decreto di trasferimento.

In precedenza valeva la regola opposta, secondo la quale, poiché è preferibile per la procedura vendere l’immobile libero, il debitore esecutato poteva essere costretto a lasciare la propria abitazione anche prima dell’asta.

La legge n. 8 del 28 febbraio 2020 è intervenuta nuovamente sul testo dell'art. 560 c.p.c. e ha previsto una diversa procedura di liberazione dell’immobile pignorato ad opera del custode giudiziario con l'ordine di rilascio contenuto nel decreto di trasferimento (alternativa all'esecuzione per rilascio ad istanza dell’aggiudicatario dell’immobile all’asta), nonché una dettagliata disciplina circa la sorte dei beni mobili contenuti nell'immobile pignorato.

La norma, dettata dalla fase emergenziale, ha imposto al Giudice dell'Esecuzione un ulteriore limite alla propria discrezionalità, indicandogli di tenere conto prioritariamente delle esigenze abitative del debitore esecutato.

Tale norma si applica anche alle esecuzioni pendenti (a prescindere dalla data di inizio della procedura), nelle quali l’immobile non sia già stato aggiudicato alla data del 13 febbraio 2019.

La nuova disciplina prevede che l'aggiudicatario che voglia avvalersi della procedura gratuita di liberazione dell’immobile a cura del custode giudiziario con riferimento ad immobili abitati dal debitore esecutato debba necessariamente formulare un’apposita richiesta.

In mancanza dell’istanza, l’aggiudicatario potrà ottenere la liberazione dell’immobile solo rivolgendosi a un avvocato che dovrà promuovere un procedimento esecutivo per rilascio tramite Ufficiale Giudiziario.

L'istanza dell'aggiudicatario diventa atto di impulso dell'attuazione della liberazione, mentre in precedenza la liberazione dell’immobile conseguiva automaticamente all’ordine contenuto nel decreto di trasferimento attuato tramite il custode giudiziario.

L'aggiudicatario deve proporre l'istanza contestualmente al versamento del saldo prezzo o al più tardi nel termine di trenta giorni dal versamento del saldo prezzo, in modo da consentire al professionista delegato di predisporre la bozza dell'ordine di liberazione ad istanza dell'aggiudicatario da inoltrare al Giudice dell’Esecuzione unitamente alla bozza del decreto di trasferimento.

L'ordine di liberazione a favore dell'aggiudicatario viene emesso contestualmente al decreto di trasferimento.

La fase attuativa dell'ordine di liberazione prevede necessariamente la preventiva notifica o comunicazione del decreto di trasferimento al debitore esecutato.

L'esecuzione del rilascio non potrà essere iniziata prima che siano decorsi 60 giorni dalla pronuncia dell’ordine di liberazione da parte del Giudice e non oltre 120 giorni dall'adozione del medesimo.

Le spese di liberazione sono a carico della procedura.

La nuova formulazione dell’art. 560 c.p.c. comporta l’obbligo di modificare il contenuto degli avvisi di vendita e adempimenti ulteriori a carico del professionista delegato.

In particolare:

1) l'avviso di vendita dovrà contenere un’informativa del seguente tenore: "l'aggiudicatario, nel caso in cui intenda avvalersi del custode per l'attuazione dell'ordine di liberazione, dovrà presentare apposita istanza al delegato contestualmente al versamento del saldo prezzo o al più tardi nel termine di trenta giorni dal detto versamento. Il custode provvederà alla liberazione dell'immobile secondo le modalità e i tempi di cui all'art. 560, comma 6, c.p.c. come modificato dalla legge n. 8 del 28 febbraio 2020. Le spese di liberazione dell'immobile in tale caso verranno poste a carico della procedura";

2) qualora l'aggiudicatario promuova istanza di liberazione (in forma scritta, direttamente al professionista delegato), il professionista delegato dovrà predisporre, oltre alla bozza del decreto di trasferimento, anche la bozza del provvedimento per l'attuazione della liberazione;

3) al momento del deposito in Cancelleria della bozza del decreto di trasferimento e del provvedimento per l'attuazione della liberazione il professionista delegato deve allegare al Giudice l’istanza ricevuta dall'aggiudicatario.

Per quanto riguarda la liberazione degli immobili non destinati ad abitazione del debitore e del suo nucleo familiare, giova segnalare che la nuova formulazione dell'art. 560 c.p.c. non detta una specifica disciplina.

Quindi, per gli immobili commerciali e per gli altri non occupati ad uso abitativo dal debitore esecutato la procedura di liberazione non muta rispetto al passato (non è perciò necessaria una specifica istanza dell'aggiudicatario).